Особенности обеспечения пожарной безопасности на объекте с несколькими собственниками

Соавтор статьи: эксперт по пожарной безопасности Безногих Максим Владимирович

Здания или сооружения с несколькими собственниками встречаются достаточно часто. Также часто можно встретить и проблемы при организации работ по обеспечению пожарной безопасности на таких объектах.

Нередки случаи, когда собственники не могут договориться друг с другом. Например, один владеет пятым этажом в десятиэтажном здании и у него возникли проблемы с системами пожарной автоматики. Он хочет разобраться, в чем дело, но пожарный пост Нажмите для перехода на ПожВики находится на первом этаже, насосная станция — на 1 этаже, и в эти помещения его не пускает другой собственник. Иногда собственники, владеющие частью здания с выходом на эвакуационную лестницу, просто блокируют выход на нее для собственника из другой части здания. Возникают конфликтные ситуации вплоть до абсурда.

Давайте разберемся, что на этот счет говорит законодательство.

Часть 1 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации предписывает наличие лица, ответственного за эксплуатацию здания, а часть 2 той же статьи говорит, что, если в здании два и более собственника, решения по вопросам безопасной эксплуатации здания принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания превышает пять, решения принимаются на общем собрании таких собственников.

Собственники здания могут либо сами договариваться и решать вопросы по эксплуатации объекта, либо нанять специализированную организацию — управляющую компанию. Также проводятся собрания собственников для принятия ключевых решений. По аналогии с жильем — либо собственники объединяются в ТСЖ и решают самостоятельно все вопросы эксплуатации, либо этим занимается управляющая компания.

Что касается примера, где один собственник запретил другому выход на эвакуационную лестницу, то это также незаконно. Постановление Пленума Верховного арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в пункте 1 определило, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствие со статьей 37 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за обеспечение пожарной безопасности несут: собственники имущества; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций; лица, в установленном порядке назначенные ответственными за обеспечение пожарной безопасности; должностные лица в пределах своей компетенции.

Давайте теперь рассмотрим данный вопрос со стороны органов государственного пожарного надзора МЧС России (далее — органы ГПН). В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 12.04.2012 № 290 «О федеральном государственном пожарном надзоре» (далее — Положение о ФГПН) под контролируемыми лицами понимаются организации и граждане, деятельность, действия или результаты деятельности которых либо находящиеся во владении и (или) в пользовании объекты надзора которых подлежат федеральному государственному пожарному надзору, а также изготовители, исполнители (лица, выполняющие функции иностранного изготовителя), продавцы, подлежащие федеральному государственному пожарному надзору.

В соответствии с п. 42 Положения о ФГПН плановое контрольное (надзорное) мероприятие планируется в отношении объектов надзора, указанных в Едином государственном реестре недвижимости, а в многоквартирных жилых домах — в отношении организации, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирным домом, определенной в соответствии с жилищным законодательством, а в случаях привлечения в целях обеспечения безопасной эксплуатации, технического обслуживания и поддержания надлежащего технического состояния здания, сооружения на основании договора физического (физических) или юридического (юридических) лица (лиц), заключенного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности — в отношении организации (управляющей компании), являющейся ответственным лицом.

Таким образом, органы ГПН организуют плановые проверки в большинстве случаев в отношении конкретных объектов недвижимости (зданий), указанных в реестре, независимо от количества собственников, исключением являются многоквартирные жилые дома и случаи привлечения по закону сторонних организаций, являющихся ответственными лицами. Но даже в таких ситуациях собственники и управляющие компании будут нести ответственность за нарушение требований пожарной безопасности. Хитросплетения ответственности за нарушение пожарной безопасности между арендаторами и арендодателями мы разбирали в нашей статье «Разграничение ответственности за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем», аналогичные ситуации возможны в отношениях собственников и управляющих компаний.

Так как же инспектор будет проверять здания с большим количеством собственников? Для этого законодательством предусмотрено контрольное (надзорное) мероприятие под названием «рейдовый осмотр».

В соответствии со ст. 71 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 248):

«Под рейдовым осмотром в целях настоящего Федерального закона понимается контрольное (надзорное) мероприятие, проводимое в целях оценки соблюдения обязательных требований по использованию (эксплуатации) производственных объектов, которыми владеют, пользуются или управляют несколько лиц, находящиеся на территории, на которой расположено несколько контролируемых лиц.

Рейдовый осмотр проводится в отношении любого числа контролируемых лиц, осуществляющих владение, пользование или управление производственным объектом.

Срок проведения рейдового осмотра не может превышать десять рабочих дней. Срок взаимодействия с одним контролируемым лицом в период проведения рейдового осмотра не может превышать один рабочий день.

В случае, если в результате рейдового осмотра были выявлены нарушения обязательных требований, инспектор на месте проведения рейдового осмотра составляет акт контрольного (надзорного) мероприятия в отношении каждого контролируемого лица, допустившего нарушение обязательных требований.

Рейдовый осмотр может проводиться только по согласованию с органами прокуратуры, за исключением случаев его проведения в соответствии с пунктами 3–6 части 1 статьи 57 и частями 12 и 12.1 статьи 66 ФЗ № 248».

Таким образом у контрольных органов вполне достаточно инструментов для привлечения к ответственности каждого отдельно взятого собственника за нарушения требований пожарной безопасности. Единственное значительное препятствие для проверки выделено жирным шрифтом выше: срок взаимодействия с одним собственником не может превышать один рабочий день. Зачастую оценить в полной мере соблюдение требований пожарной безопасности за один рабочий день довольно проблематично.

Важно! Вместе с тем на портале официального опубликования правовых актов 13.09.2024 опубликовано постановление Правительства Российской Федерации от 11.09.2024 № 1234 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 10 марта 2022 г. № 336», которое вносит следующий пункт:

«4¹. До 2030 года в рамках федерального государственного пожарного надзора при проведении рейдового осмотра на объектах, деятельность на которых осуществляют несколько контролируемых лиц, срок взаимодействия с одним контролируемым лицом может превышать один рабочий день, но составлять не более 10 рабочих дней».

Таким образом, до 2030 года контрольные органы получили возможность проверять каждого собственника, владеющего зданием до 10 рабочих дней.

Помимо этого, в соответствии со статьей 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании подпункта «б» пункта 29 Положения о ФГПН должностные лица органов ГПН вправе обратиться в суд о судебном запрете эксплуатации объекта защиты в целях предупреждения причинения вреда.

Стоит отметить, что и не в рамках контрольных (надзорных) мероприятий собственники части здания вправе обратиться в территориальные отделы органов прокуратуры, органов ГПН, а также в суд для восстановления своих прав и отстаивания своих интересов.

Таким образом, законодательством предусмотрены механизмы, чтобы безопасная эксплуатация здания была обеспечена, а всем заинтересованным сторонам процесса необходимо со своей стороны принимать исчерпывающие меры по их исполнению.