Пожарная безопасность при покупке коммерческой недвижимости: как не купить проблемный актив

В этой статье мы разберем ситуации, когда покупка коммерческой недвижимости с проблемами в части обеспечения пожарной безопасности перестает быть удачной инвестицией и превращается в настоящую головную боль. Поделимся, на что в первую очередь нужно обратить свое внимание при выборе объекта. И, самое главное, почему документы на собственность и чистая выписка ЕГРН еще не гарантируют, что вы не купили проблемный актив.

Почему эта статья актуальна

Речь в нашей статье идет о коммерческой недвижимости, ее наличие — это выгодная инвестиция, но, к сожалению, не всегда.

Коммерческая недвижимость — это любые здания, помещения, используемые для извлечения прибыли. Это может быть офис, склад, торговый центр и т. п. Требования пожарной безопасности и ответственность собственника здесь высоки, поэтому перед покупкой важно провести его полную ревизию, чтобы не приобрести объект с риском закрытия или дорогостоящего переоборудования.

К сожалению, на рынке недвижимости существуют недобросовестные продавцы, готовые вместе с активом продать вам еще и комплект предписаний госпожнадзора. Однако не менее серьезной проблемой может стать ваша собственная неподготовленность. Именно поэтому подходить к вопросу пожарной безопасности при покупке необходимо ответственно и внимательно, ведь речь идет о сделках на миллионы.

Приглашать аудитора на просмотр потенциального объекта может быть затратно, но для людей без знаний пожарной безопасности это единственный способ купить объект без нарушений. А чтобы помочь вам сэкономить и на раннем этапе отсеять проблемные варианты самостоятельно, мы подготовили данную статью.

1. Что ждет собственника объекта недвижимости после покупки помещения или здания с серьезными нарушениями требований пожарной безопасности

Давайте посмотрим, какие сценарии ждут вас как собственника в такой ситуации:

1. Штрафы и предписания. Самый вероятный и почти стопроцентный сценарий при первой же проверке МЧС. Сейчас штрафы за нарушение требований пожарной безопасности для юридических лиц составляют от 300 до 400 тысяч рублей. Плюс вы получаете предписания с конкретными сроками устранения. Не исправлено вовремя — новый штраф, и так по кругу.

2. Приостановка деятельности. Если нарушения признаны грубыми, инспектор вправе обратиться в суд с требованием административного приостановления деятельности объекта. Срок до 90 суток.

3. Высокая стоимость устранения проблем. Это финансовый итог первых двух пунктов. Приводить объект в соответствие с требованиями — это всегда дороже, чем купить изначально исправный. Стоимость таких работ может достигать 30–40 % от цены самого объекта. Довольно серьезная сумма.

4. Возникновение проблем при сдаче помещения в аренду. Серьезные нарушения могут отпугнуть потенциальных арендаторов, которые перед заключением договора запрашивают полный пакет документов. Но главная опасность кроется в другом. При арендном бизнесе ответственность за системы противопожарной защиты лежит именно на собственнике.

Если в помещении произойдет пожар и расследование выявит нарушения в вашей зоне ответственности, последствия будут фатальными. Казалось бы, возгорание случилось не по вашей вине, однако отвечать придется вам, потому что неисправность систем могла повлиять на распространение огня и масштаб ущерба. Давайте сразу приведем живой пример из практики, чтобы вы понимали, о чем идет речь.

В арендуемом складе произошел пожар. Очаг возгорания находился в зоне ответственности арендатора, и, казалось бы, именно он должен возмещать ущерб, который был причинен соседним зданиям и помещениям в результате распространения огня. Однако судебная пожарно-техническая экспертиза вскрыла два нарушения, которые лежали на собственнике. Именно эти нарушения позволили огню перекинуться на соседние здания. Итог: ущерб оплачивал собственник, а не арендатор. Пожар произошел не по вине владельца помещения, но отвечать пришлось ему.

 

2. На что обращать свое внимание в первую очередь

2.1 Функциональное назначение объекта

При поиске помещения под осуществление коммерческой деятельности крайне важно проанализировать, какие требования обязательно должны быть выполнены для конкретной деятельности.

Допустим, вы планируете открывать ресторан, нашли подходящее помещение, которое до продажи использовалось как офисное. Требования пожарной безопасности для объектов разного функционала будут отличаться. Тут получается, что от непонимания до конца этих требований уже сейчас вы можете приобрести проблемный объект. Другая же ситуация: объект ранее уже использовался как ресторан, кажется, что здесь-то подвоха не будет. Но собственник может намеренно не сообщить вам об имеющихся недочетах при продаже. Поэтому в любом случае нужно не терять бдительность и быть внимательным к этому вопросу, потому что после покупки проблема становится вашей, даже если создали ее задолго до этого.

2.2 Перепланировка и фактическое состояние

К сожалению, это очень распространенная практика, когда по документам — одно, а на деле — другое. Поэтому при просмотре помещения обязательно необходимо сравнить план БТИ с реальной планировкой, так как самодельные перепланировки — это всегда потенциальные проблемы при проверке.

Почему это критически важно? Самовольная перепланировка — это не просто административное нарушение. Это прямое влияние на пути эвакуации, пределы огнестойкости и работоспособности систем противопожарной защиты. Любое изменение конфигурации помещений без проекта потенциально создает угрозу жизни людей и делает объект несоответствующим нормам.

Рассказываем о практике. Собственник офисного здания объединил два смежных помещения, убрав капитальную стену между ними. По документам — это два независимых пожарных отсека Нажмите для перехода на ПожВики с отдельными путями эвакуации, но на деле — единое пространство, где люди из дальней части могут не успеть покинуть здание при пожаре, потому что путь до выхода стал длиннее допустимого. При проверке такое нарушение понесло за собой предписание, для исполнения которого нужно было возвести снесенную стену либо обустроить еще один эвакуационный выход. И то и другое — довольно затратный процесс во всех смыслах. А что еще хуже, так это риск, что при пожаре в помещении с незаконной перепланировкой пострадают люди, а это уже не административная, а уголовная ответственность.

2.3 Месторасположение. Подъезды пожарной техники и расстояния между зданиями

Даже идеальное здание может оказаться проблемным изза невозможности физически подъехать пожарной машине или соседних строений, расположенных вплотную.

До того, как осматривать объект, важно понять одну вещь: требования к нему зависят от множества разных факторов. А именно: когда здание было введено в эксплуатацию, какие нормативы действовали на тот момент, какая у объекта этажность, степень огнестойкости, какие изначально закладывались объемно-планировочные решения и многое другое. Без проектной документации вы всего этого не знаете, а значит, и не видите отклонений. Именно поэтому проект — это не формальность, а инструкция к осмотру. При отсутствии проекта будет необходимо установить, какие требования должны быть, прибегая к помощи специалистов.

Итак, начинаем с запроса проектной документации. Там всегда заложены решения по организации проездов и подъездов к зданию. Ваша задача — сверить его с тем, что вы видите перед собой в реальности.

На что обращаем внимание при сверке:

• свободен ли подъезд к зданию с тех сторон, которые указаны в проекте. Заборы, незаконные пристройки, хаотичная парковка и складирование материалов часто перекрывают проезды, и с годами все привыкают жить с этим;

• не заканчивается ли проезд тупиком без возможности разворота, если проектом это не предусмотрено;

• не примыкают ли к зданию объекты, которых в проекте не было.

Подробнее ознакомиться с темой проездов и подъездов предлагаем в этой статье.

Особая история — это противопожарные расстояния между зданиями. Если вы рассматриваете отдельно стоящий объект, обязательно смотрите на соседние строения. Бывает, что со временем застройка уплотняется, появляются новые сооружения, пристройки или те же гаражные боксы. В результате противопожарные разрывы, заложенные проектом, сокращаются или исчезают вовсе. Чем это грозит? Предписанием надзорных органов с требованием устранить нарушение. А устранить его физически зачастую невозможно.

Наглядный пример из практики. Гражданин приобрел гаражный бокс, планируя переоборудовать его в торговый павильон. Провел все необходимые работы, подготовил документы для регистрации. Однако на этапе согласования выяснилось, что гараж был построен ровно между двумя соседними зданиями, заняв собой тот самый противопожарный разрыв, который должен оставаться свободным. Итог: вложенные средства, готовый павильон, но законно открыться и вести в нем деятельность нельзя.

2.4 Документы по пожарной безопасности

Обязательным пунктом при покупке является запрос документации, касающейся пожарной безопасности. Многие покупатели совершают одну и ту же ошибку и запрашивают лишь правоустанавливающие документы. Давайте разберемся, какие именно документы необходимо запросить у продавца, на что обратить внимание при их проверке и чем грозит отсутствие пожарной документации для нового собственника.

Тут стоит начать с актов проверок и предписаний государственного пожарного надзора (далее — ГПН). Это официальные документы по результатам плановых проверок объекта. В актах фиксируются выявленные нарушения, а в предписании — сроки их устранения.

Что проверяем:

1) наличие актов за последние 3–5 лет;

2) содержание предписаний. Такие нарушения, как «отсутствие огнетушителя», не страшны так, как «не работает система пожарной сигнализации». Это нарушения разного масштаба и стоимости устранения;

3) отметки об исполнении. К каждому предписанию должно прилагаться подтверждение того, что замечания сняты (положительный акт внеплановой проверки ГПН по результатам контроля данного предписания). Если их нет, то это бомба замедленного действия.

Перечень документации, которая должна храниться на объекте, обширный. Отсутствие любого из обязательных документов — это риск получить предписание или штраф при проверке. А восстановление некоторых из них (например, сертификатов на противопожарные двери или материалы отделки путей эвакуации) по стоимости сопоставимо с покупкой и монтажом новых.

Список документов, которые необходимо запрашивать у продавца и хранить на объекте, мы разобрали в отдельных статьях, вот ссылки на них:

● Какие документы требуют при проведении плановой проверки.

● Состав документации, хранимой на объекте, для эксплуатации и обслуживания систем.

● Проектная документация как основа пожарной безопасности объекта.

Обязательно изучите их перед сделкой. Это как раз тот случай, когда бумажка не просто формальность, а ваша страховка от неожиданных расходов и проблем с надзорными органами.

2.5 Системы противопожарной защиты

Это не то, на чем можно экономить или закрывать глаза при осмотре. Перед проверкой необходимо опять же обратиться к проектной документации. Дело в том, что требования к составу систем противопожарной защиты различаются в зависимости от функционального назначения, этажности, площадей и планировки здания или помещения. Далеко не в каждом здании обязателен внутренний противопожарный водопровод или система противодымной защиты. Проверять нужно и наличие, и реальное состояние каждой системы.

Сверяем проект с фактической ситуацией, затем проверяем работоспособность каждого элемента.

Если проекта нет, разбираемся самостоятельно или консультируемся со специалистом, какие системы должны быть на данном объекте. От этого списка и отталкиваемся при просмотре.

На что обращать внимание при проверке предусмотренных проектом систем?

Система пожарной сигнализации (СПС). Правильность расстановки пожарных извещателей, их количество и тип смотрите именно в проектной документации на систему. При осмотре обращайте внимание, везде ли по факту они установлены.

Система оповещения управления эвакуацией (СОУЭ) — это звуковые сирены и речевые оповещали, которые направляют людей к выходам при пожаре. При тестировании сигнализации СОУЭ должна включиться автоматически от сигналов пожарных извещателей СПС. Попросите продавца при вас проверить работоспособность СПС и СОУЭ. Если звук тихий, неразборчивый или не слышен во всех зонах, то это говорит о неисправности и будет требовать исправления.

Внутренний пожарный водопровод (ВПВ). Если он предусмотрен проектом, проверьте пожарные краны на наличие в них пожарных рукавов и стволов.

Система противодымной защиты. Актуальна для зданий с коридорной планировкой, атриумами и глубокими помещениями без окон. Обычно клапаны дымоудаления расположены под потолком в коридорах. Попросите включить системы с пульта управления. Клапаны должны открыться, вентиляторы на кровле — запуститься. Если система молчит или вентиляторы издают посторонний шум, готовьтесь к серьезным расходам.

Противопожарные двери и люки. Убедитесь, что они действительно установлены там, где должны быть: в проемах противопожарных стен, отделяющих разные пожарные отсеки, в электрощитовых и венткамерах.

Все системы должны быть не просто в наличии, а в рабочем состоянии. Если продавец отказывается демонтировать их работу, считайте, что систем нет, и закладывайте на их восстановление бюджет.

2.6 Эвакуационные выходы и пути эвакуации

Это, без преувеличения, самое важное, что есть в любом помещении с точки зрения пожарной безопасности. И здесь, как и с системами противопожарной защиты, главный ориентир — проектная документация. Эвакуационные пути и выходы должны соответствовать тем решениям, которые в них заложены. Алгоритм действий тот же: сверяем с проектом, а при его отсутствии консультируемся со специалистом.

Если вы хотите детально разобраться в требованиях к эвакуационным путям и выходам, рекомендуем изучить наши статьи:

● Эвакуационные пути. Требования пожарной безопасности к их устройству и эксплуатации.

● Эвакуационные выходы: требования пожарной безопасности к их устройству и эксплуатации.

Итак, мы разобрали важнейшие требования, на которые вам стоит обратить свое внимание при покупке недвижимости. Конечно, общих норм обеспечения пожарной безопасности гораздо больше, и они зависят от конкретного назначения здания, его этажности, площади и вида деятельности, которую вы планируете вести. Но мы сознательно выделили те моменты, которые можно и нужно проверить уже при первом просмотре. Если объект не проходит по этим базовым критериям, то углубляться в остальные тонкости уже нет смысла. И напротив, если все, что мы перечислили, в порядке, вероятность удачной сделки высока. Дальше в дело вступают специалисты под ваш конкретный бизнес.

3. Что делать, если нарушения присутствуют

Пожалуй, это самый главный вопрос по результатам проведенного вами осмотра и обнаружения проблем. Тут нужен холодный расчет и трезвая оценка, потому что на кону деньги и будущее бизнеса.

Первое, что необходимо сделать, — это разделить нарушения на устранимые и неустранимые. Устранимые — это все, что можно исправить без глобальной реконструкции, например:

нет договора на обслуживание сигнализации;

нет огнетушителей;

истек срок огнезащитной обработки;

что-то требует замены или ремонта.

Неустранимые — это те самые конструктивные проблемы, которые требуют капитального ремонта, к примеру:

здание стоит вплотную к соседнему, расширение до требуемых противопожарных разрывов физически невозможно;

некуда оборудовать необходимые дополнительные эвакуационные выходы;

самовольная перепланировка, которую нельзя исправить без сноса части помещений.

Увидев неустранимые нарушения, единственное верное решение — отказаться от сделки. Потерять потраченное время и получить неприятные эмоции действительно обидно, но куда обиднее получить актив, который никогда не получит положительный акт после проверки ГПН.

Если нарушения устранимы, включаем режим оценки. Постарайтесь перевести выявленные нарушения в деньги. Узнайте, сколько стоит проект и монтаж новой системы оповещения, обработка огнезащитным составом, замена противопожарной двери, восстановление документации или проекта, во сколько обойдется закупка сертифицированных материалов и новый ремонт. Получившиеся цифры — текущая цена несоответствия. Обсудите это с продавцом на переговорах. И переходите к главному аргументу на торгах: цена сделки должна быть уменьшена на стоимость устранения всех нарушений.

И наконец, стратегическое решение — пожарный аудит до сделки. Если после вашего осмотра сомнения остались, или цена вопроса слишком высока, чтобы полагаться только на свои доводы, закажите независимую оценку пожарного риска. Ведь оценить такой объем бывает довольно тяжело без соответствующих знаний, опыта и практики, а у профессиональных аудиторов все перечисленное есть.

Да, это стоит денег, но сравните эти расходы с потенциальными тратами в 30–40 % от стоимости объекта. Аудитор выдаст вам официальное заключение, в котором будет расписано все: от текущих рисков до конкретных действий приведения объекта в порядок. Более того, с этим документом вы не просто просите скидку, вы кладете на стол продавца доказательство того, что его актив стоит ниже заявленной цены. Тут у вас появится понимание: либо вы вкладываете нужную сумму и работаете спокойно, зная, что сюрпризов не будет, либо отказываетесь от опасного варианта.

Заключение

Конечно, найти идеальный по всем параметрам объект крайне сложно в современных реалиях, но пожарная безопасность — это параметр, который невозможно игнорировать. Лучше знать о существующих слабых местах заранее и быть готовым к их устранению, чем открыть для себя набор проблем на старте работ, потерять кучу денег и нервов.

Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу и, если сомнения остались, привлекайте аудитора. В идеале вы покупаете объект, где все уже работает и подтверждено документами, если нет, ваша задача — превратить выявленные проблемы в аргументы для снижения цены и только потом принимать окончательное решение.