Разделение ответственности за пожарную безопасность: может ли арендатор обслуживать часть системы пожарной сигнализации торгового центра

Ранее мы уже обсуждали некоторые особенности взаимодействия собственников и арендаторов в статьях «Разграничение ответственности за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем» и «О споре между арендатором и арендодателем по поводу нарушений требований пожарной безопасности, допущенных при эксплуатации объекта». Сегодняшняя статья будет являться «продолжателем» этих тем, т. к. затрагиваемые вопросы многим крайне интересны.

В современных торговых центрах система автоматической пожарной сигнализации (АПС)   является единым комплексом, охватывающим все помещения, включая арендованные бутики и павильоны. Однако на практике собственники нередко включают в договоры аренды условие, обязывающее арендаторов самостоятельно обслуживать пожарные извещатели на своей территории.

В данной статье в качестве примера мы постараемся разобрать ситуацию, когда в арендуемом павильоне установлены несколько пожарных извещателей, подключенных к общей системе пожарной сигнализации торгового центра, и собственник требует, чтобы арендатор самостоятельно обслуживал эти датчики. Законно ли это требование? Может ли часть системы пожарной сигнализации обслуживаться отдельно? Кто несет ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности?

Для ответа на эти вопросы сначала обратимся к нормативной базе. Основными документами, содержащими требования пожарной безопасности к системам пожарной сигнализации, относятся:

Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — ФЗ № 123);

Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 (далее — ППР);

СП 484.1311500.2020 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования» (далее — СП 484);

ГОСТ Р 59638-2021 «Национальный стандарт Российской Федерации. Системы пожарной сигнализации. Руководство по проектированию, монтажу, техническому обслуживанию и ремонту. Методы испытаний на работоспособность» (далее — ГОСТ 59638).

Напомним, что и СП 484, и ГОСТ 59638 входят в перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований ФЗ № 123, утвержденный приказом Росстандарта от 13.02.2023 № 318.

В соответствии с п. 54 ППР:

Руководитель организации организует работы по ремонту, техническому обслуживанию и эксплуатации средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения, обеспечивающие исправное состояние указанных средств.

…

При монтаже, ремонте, техническом обслуживании и эксплуатации средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения должны соблюдаться проектные решения и (или) специальные технические условия, а также регламент технического обслуживания указанных систем, утверждаемый руководителем организации.

…

К выполнению работ по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения привлекаются организации или индивидуальные предприниматели, имеющие специальное разрешение, если его наличие предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ППР к «руководителю организации» относится довольно широкий и в целом неограниченный круг лиц, а именно:

руководитель органа государственной власти, органа местного самоуправления, организации независимо от того, кто является учредителем, индивидуальным предпринимателем или иное должностное лицо, уполномоченное руководителем организации.

Таким образом, правила противопожарного режима не ограничивают круг лиц, ответственных за обслуживание системы пожарной сигнализации, а лишь предписывают необходимость проведения такого обслуживания.

В соответствии с п. 5.2 СП 484:

системы пожарной автоматики (далее — СПА) должны проектироваться исходя из условия взаимодействия входящих в нее систем противопожарной защиты, а также обеспечения единства СПА защищаемого объекта. Под объектом в настоящем своде правил понимается здание (сооружение) в целом.

Исходя из этого пункта, очевидно, что отдельно взятый павильон торгового центра не может иметь автономной системы пожарной сигнализации, не связанной с основной, защищающей торговый центр в целом, т. к. не позволит обеспечить взаимодействие с другими системами противопожарной защиты, формирование необходимых инициирующих сигналов управления и, естественно, не позволит обеспечить выполнение основной задачи системы пожарной автоматики — своевременное оповещение о пожаре и безопасную эвакуацию людей из здания.

Вместе с тем ФЗ № 123 и СП 484 содержат в себе лишь несколько общих фраз, касающихся технического обслуживания систем автоматической пожарной сигнализации, основным документом, содержащим требования к проведению технического обслуживания, является ГОСТ 59638.

Исходя из п. 6.4.2 ГОСТ 59638, техническое обслуживание систем автоматической пожарной сигнализации необходимо выполнять согласно типовому регламенту, приведенному в таблице 1. Даже при беглом анализе мероприятий, которые необходимо выполнять в соответствии с указанной таблицей, можно сделать вывод, что их выполнение невозможно без доступа ко всей системе в целом, приведем примеры некоторых из них.

Комплексные испытания на работоспособность системы пожарной сигнализации — это испытания систем пожарной сигнализации, проводимые для подтверждения взаимодействия по заданному алгоритму работы компонентов системы друг с другом, с другими системами противопожарной защиты, другими инженерными системами.

Комплексные испытания включают в себя ряд мероприятий, в том числе:

В рамках комплексных испытаний должно быть проверено срабатывание пожарных извещателей (далее — ПИ) в каждой зоне контроля системы пожарной сигнализации (далее — ЗКСПС). При нахождении в одной ЗКСПС автоматических и ручных ПИ срабатывание ПИ в ЗКСПС должно быть проверено поочередно для автоматических и ручных ПИ.

---

Ответственность за ложное нажатие на ручной пожарный извещатель или кнопку пуска установки пожаротушения

Пожарные проверки

---

Очевидно, что проведение этих мероприятий довольно затруднительно для отдельно взятого арендатора, у него нет доступа к помещениям ТЦ, где расположены приборы контроля систем пожаротушения, оповещения и других, нет доступа к другим помещениям. Как мы помним, система едина, а значит, выполнение в полном объеме мероприятий по обслуживанию системы для отдельно взятого арендатора не представляется возможным.

Работы по ремонту и замене технических средств системы пожарной сигнализации также не могут быть выполнены в полном объеме силами одного из арендаторов в связи с тем, что после замены технических средств системы пожарной сигнализации должен быть проведен контроль их функционирования, а система пожарной сигнализации должна быть испытана на работоспособность в целом.

Проведение технического обслуживания системы пожарной сигнализации тесно связано с изучением и чтением проектной документации, документации производителя на все компоненты системы пожарной сигнализации, внесение сведений о проводимых мероприятиях в журнал противопожарной защиты и другие действия, которые не в силах выполнить отдельно взятый арендатор без участия руководителя ТЦ.

Подводя итог, еще раз подчеркнем, что в настоящее время нередки случаи возложения ответственности по обслуживанию системы пожарной сигнализации в крупных ТЦ на отдельно взятых арендаторов, прямого запрета на этот счет в нормах нет, вместе с тем выполнить все требования по техническому обслуживанию системы пожарной сигнализации, установленные ГОСТ 59638, силами отдельного арендатора попросту невозможно. В таком случае за нарушение требований пожарной безопасности в этой части ответственность нести будет собственник.

Не стоит забывать, что задача как собственника объекта, арендатора, так и посетителей, прежде всего, безопасность, поэтому при заключении договора аренды и перекладывании отдельных обязанностей следует исходить из реальной возможности выполнения мероприятий по техническому обслуживанию системы пожарной сигнализации лицами, на которых такие обязанности возложены.

В качестве примера. В обязанности арендатора могут входить требования:

- обеспечение свободного доступа к пожарным извещателям и другим элементам системы пожарной автоматики для обслуживания;

- запрет размещения торгового оборудования, продукции, которые могут повредить компоненты системы пожарной автоматики или ограничить зону действия пожарных извещателей, оросителей и т. д. (конечно, это общее требование пожарной безопасности, но акцент на нем лишним не будет);

- обязанность по сообщению дежурному персоналу или собственнику о видимых неисправностях элементов систем пожарной автоматики.

На арендатора может быть возложена обязанность нести часть расходов на содержание систем пожарной автоматики по договору аренды, а организация таких мероприятий (привлечение компании с лицензией, контроль проведения работ и т. д.) будет лежать на собственнике.

В разделе:

Читай также

Больше популярных статей

Предельный срок службы систем пожарной сигнализации

В практике эксплуатации систем пожарной сигнализации рано или поздно возникает вопрос о необходимости частичной или полной замены технических средств, входящих в их состав, в связи с истечением срока службы. Каков же срок службы систем пожарной сигнализации? По подписке

читать полностью

Требования к прокладке кабеля систем пожарной сигнализации и кабельных линий иных систем противопожарной защиты с учетом СП 6.13130.2021, ГОСТ Р 59638-2021 и ГОСТ Р 59639-2021

В данной статье расскажем о том, что необходимо предусматривать и какие выполнять требования при прокладке кабельных линий систем противопожарной защиты с учетом вступления в силу осенью 2021 года новых нормативных документов в области пожарной безопасности.

читать полностью

Сравнение СП 5.13130.2009 и СП 486.1311500.2020: изменения в требованиях к оснащению зданий, сооружений, помещений и оборудования автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации

Что нового в организации систем противопожарной защиты (автоматических установках пожаротушения и системах пожарной сигнализации) появится в 2021 году с вступлением в силу нового СП 486.1311500.2020. Какие изменения и дополнения содержатся в новом своде правил по сравнению с СП 5.13130.2009. По подписке

читать полностью

S-3358
744