1. Если арендатор снимает одно помещение в торговом центре, вопросы обучения мерам пожарной безопасности (с учетом пожарно-технических характеристик всего ТРЦ) должны возлагаться на арендатора или арендодателя?

В соответствии с Порядком обучения, утвержденным МЧС России приказом от 18.11.2021 № 806 (далее — Порядок), ответственность за организацию и своевременность обучения лиц, осуществляющих трудовую или служебную деятельность в организациях, мерам пожарной безопасности несет руководитель организации.

Пунктом 2 Порядка предусмотрено, что руководитель организации определяет порядок и сроки обучения лиц, осуществляющих трудовую или служебную деятельность в организации, мерам пожарной безопасности.

Далее пунктом 7 Порядка предусмотрено, что инструктажи проводят либо руководитель, либо ответственное лицо за пожарную безопасность, или иное лицо по решению руководителя.

Иными словами, за обучение своих работников ответственность несет работодатель.

Т. е. обучение работников проводится в рамках трудовых отношений под управлением и контролем работодателя, подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка.

Единственный вариант, когда к проведению противопожарных инструктажей могут привлекаться иные лица, установлен пунктом 8 Порядка. Это случай привлечения на основании гражданско-правового договора лиц, прошедших обучение мерам пожарной безопасности по дополнительным профессиональным программам в области пожарной безопасности, либо лиц, имеющих образование пожарно-технического профиля, либо лиц, прошедших процедуру независимой оценки квалификации.

Что касается договорных отношений в рамках аренды, то здесь не нужно забывать, что аренда предполагает передачу имущества и возникновение обязанностей у сторон договора в связи с использованием этого имущества.

Организация же обучения с распоряжением имущества никак практически не связана, его нужно проводить в любом случае, вне зависимости от заключенного договора аренды.

Таким образом, возложить ответственность за организацию инструктажей вряд ли удастся на кого-то другого, кроме руководителя организации. Единственный вариант — это договор ГПХ.

2. Если арендатор снимает одно помещение в торговом центре, инструкцию о мерах пожарной безопасности должен разрабатывать арендатор или арендодатель? Если арендатор, то при ее разработке он должен руководствоваться только характеристиками арендуемого помещения или всего торгового центра?

Обязанность работника выполнять инструкцию вытекает из заключенного между работником и работодателем трудового договора. Отсюда следует, что неисполнение инструкции торгового центра для работника арендатора не несет каких-либо обязанностей.

Обязанность разработать инструкцию лежит на работодателе, который должен сделать это в соответствии с Требованиями к содержанию программ противопожарного инструктажа, Приложением № 2 к приказу МЧС России от 18.11.2021 № 806, которые предусматривают знание инструкции о мерах пожарной безопасности зданий, сооружений, помещений, включающей в том числе порядок содержания территории, зданий, сооружений и помещений, эвакуационных путей и выходов, а также путей доступа подразделений пожарной охраны на объекты защиты; порядок осмотра и закрытия помещений по окончании работы; расположение мест для курения, применения открытого огня, проезда транспорта, проведения огневых или иных пожароопасных работ и т. п. — мероприятия, связанные со зданием в целом.

Т. е. работодатель должен разработать соответствующие инструкции, а информацию для этого запросить у торгового центра. И обязанность предоставления этой информации можно прописать в договоре аренды или иных соглашениях.

3. Огнетушители кто должен содержать? Арендатор?

Как всегда, есть несколько вариантов:

1) собственник сдает помещение без огнетушителей, и это не оговорено в договоре.

Вы вправе указать это как недостаток помещения при приеме-передаче имущества, т. к. в соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

После этого Вы можете потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества (ст. 612 ГК РФ).

Стоит отметить, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора, или при передаче имущества в аренду;

2) собственник сдает помещение без огнетушителей, и это оговорено в договоре.

В данном случае приобретение огнетушителей ложится на Ваши плечи;

3) собственник сдает помещение без огнетушителей, и это не оговорено в договоре, и при приеме-передаче этот недостаток никак не оговорен.

Т. к. огнетушители не являются неотделимым имуществом и относятся к «режимным» мероприятиям, в данном случае огнетушители приобретать придется Вам;

4) собственник сдает помещение с огнетушителями, но вопрос их содержания не оговорен.

В данном случае обязанность их содержания является полномочием собственника, т. к. это его имущество;

5) собственник сдает помещение с огнетушителями и вопрос их содержания оговорен.

Здесь стороны действуют исходя из достигнутых договоренностей.

Общим правилом является то, что бремя содержания имущества несет его собственник (ст. 210 Гражданского кодекса РФ), т. е. кому эти огнетушители принадлежат, тот и осуществляет их содержание, если, конечно, договором не установлено иное.

4. Что нужно прописать в договоре, чтобы всю ответственность переложить на арендатора вплоть до организации выходов и систем? Сдаем пустую площадь.

Если назначение помещения определено, то по умолчанию Вы должны его сдать в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению.

При этом в соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора, или передаче имущества в аренду.

Поэтому целесообразно прописать в договоре те недостатки, которые имеются у помещения.

Если назначение помещения в договоре не определено, то тогда у арендатора не возникает обязанности о передаче имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Арендатор в этом случае сам определяет назначение и выполняет те требования, которые устанавливаются к этому имуществу исходя из его назначения.

Кроме этого, имеет смысл предоставить право арендатору выполнять капитальный ремонт, что предоставит ему возможность выполнять требования пожарной безопасности в отношении неотделимых улучшений, которая является одной из составляющих вины юридического лица.

Ну и третье, что нужно, — это определить зоны эксплуатационной ответственности исходя из своих интересов.

5. Если инспекцией издано решение о проведении КНМ в отношении арендатора, а в ходе проверки выясняется, что всю ответственность за ПБ оставил за собой арендодатель, как в таком случае проходит КНМ? Или она прекращается? И когда в таком случае будет проверен объект защиты — только в следующем году в соответствии с новым планом?

Ситуация может развиваться по нескольким сценариям:

1) арендатор проверяется. Выявляются нарушения. Арендатору выдается акт. Устанавливается, что это ответственность собственника. Согласовывается в прокуратуре проверка (либо инспекционный визит) в отношении собственника. Прокуратура согласовывает. Проверяется собственник с вытекающими отсюда последствиями. Если прокуратура не согласует проверку (визит), в отношении собственника выносится предостережение;

2) арендатор проверяется. Выявляются нарушения. Арендатору выдается акт. Устанавливается, что это ответственность собственника. В адрес собственника выносится предостережение при условии отсутствия нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью людям.

6. Перед заключением договора аренды или во время заключения договора аренды считаю, что необходимо заключать акт разграничения полномочий о ведении деятельности на объекте, в том числе пожарной.

Безусловно, это самый лучший вариант. Но он самый трудоемкий, т. к. требует максимально полно предусмотреть все возможные меры, касающиеся обеспечения пожарной безопасности. Нюансов же может быть огромное количество.

7. В торговых центрах такой вариант как раз возможен, так как арендатор в ТЦ зачастую не имеет в принципе доступа к системам, установкам, техническим средствам, аренда как раз заключается только в площади.

Вы вновь правы. Эта ситуация в общем-то описана в ответе на вопрос № 3. Собственник имущества несет бремя его содержания. Это же самое касается и упомянутых Вами систем противопожарной защиты.

Дополнительные материалы: скачать архив