АПАРТАМЕНТЫ

АПАРТАМЕНТЫ — жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем). [5]

АПАРТ-ОТЕЛЬ (АПАРТАМЕНТ-ОТЕЛЬ) — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент» (постановление Правительства РФ от 18 ноября 2020 года № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» (с изменениями на 26 декабря 2022 года)) [1].

В последние годы существенно вырос объем предложения апартаментов на рынке недвижимости. Их в первую очередь выделяет привлекательная стоимость, которая обычно на 10–20 % ниже, чем для аналогичных по площади и местоположению квартир.

Что такое апартаменты и их отличия от квартир

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ [2]:

квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении [2].

Согласно постановлению Правительства РФ от 18 ноября 2020 года № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц»: апарт-отель (апартамент-отель) — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» и «апартамент».

Иными словами, квартира напрямую является жилой недвижимостью, в то время как апартаменты юридически являются разновидностью гостиничных номеров (то есть нежилой недвижимости), для которых законодательством предусмотрена возможность их продажи (а не аренды на определенный срок). Упрощая, апартаменты — это нежилая недвижимость, переоборудованная под жилую. То есть нужно понимать, что с функциональной точки зрения существенных отличий между квартирами и апартаментами нет — они одинаково пригодны для постоянного проживания, качество и состав коммунальной инфраструктуры сопоставимы (санузлы, кухня, отопление). Основные же отличия — в ценовой и юридической составляющей.

Сравним последовательно основные виды нормативных требований для двух видов помещений

Пожарная безопасность. Закон классифицирует здания, помещения по функциональной пожарной опасности (см. КЛАСС ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ПОЖАРНОЙ ОПАСНОСТИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И ПОЖАРНЫХ ОТСЕКОВ) (ст. 32 ФЗ № 123-ФЗ) в зависимости от количества пребывающих внутри людей, вероятности пребывания в спящем состоянии, возраста, физического состояния и ряда других факторов. Для каждого класса помещений существуют и предъявляются свои противопожарные требования (см. НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ПО ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ) (количество эвакуационных выходов, наличие пожарной сигнализации (см. СИСТЕМА ПОЖАРНОЙ СИГНАЛИЗАЦИИ), отделка путей эвакуации (см. ЭВАКУАЦИОННЫЙ ПУТЬ) и пр.). Жилые помещения относятся к классу функциональной пожарной опасности Ф1.3, гостиницы — к классу Ф1.2 (ст. 32 ФЗ № 123-ФЗ). [3]

Инсоляция — степень освещенности помещения в течение суток (очень важный фактор для здоровья человека при длительном проживании в одном и том же помещении). Для жилых помещений установлены четкие нормативы по инсоляции (п. 3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01). Для офисных зданий и гостиниц таких нормативов нет, так как предполагается, что человек не будет проживать там на постоянной основе и небольшие отклонения от нормативов не окажут радикального влияния на состояние его здоровья. Вместе с тем для апартаментов сделано исключение: нормы по инсоляции точно такие же, как для жилых помещений (п. 6.2.2 СП 160.1325800.2014).

Шумоизоляция. Для апартаментов установлены те же самые требования, что для всех прочих жилых помещений (п. 8.2 СП 160.1325800.2014). На практике многофункциональные комплексы могут размещаться иногда в более шумных районах.

Возможность перепланировок. В апартаментах, как в нежилых помещениях, она гораздо шире, чем в классических квартирах (например, можно перенести санузел в комнату и т. д.). Впрочем, определенные ограничения все же остаются — сносить несущие конструкции нельзя, а проемы в несущих конструкциях также требуют специального укрепления и согласования.

Таким образом, с точки зрения большинства технических и санитарных нормативов между квартирами и апартаментами существенных различий нет.

Основные требования пожарной безопасности для апартаментов установлены сводом правил СП 456.1311500.2020 «Многофункциональные здания. Требования пожарной безопасности» [5].

Свод правил закрепляет требования к пожарной безопасности при проектировании, реконструкции, ремонте, эксплуатации и перевооружении многофункциональных зданий высотой не более 50 метров.

Согласно п. 3 свода правил:

многофункциональное здание (МФЗ) — здание, включающее в свой состав два и более самостоятельных (с возможностью независимого использования) пожарных отсека (см. ПОЖАРНЫЙ ОТСЕК) или части здания различных классов функциональной пожарной опасности (см. КЛАСС ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ПОЖАРНОЙ ОПАСНОСТИ ЗДАНИЯ), взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов (горизонтальными и/или вертикальными коммуникациями — проходами, переходами, лестницами, галереями и т. п.).

МФЗ должны (могут) содержать следующие объекты:

· концертные залы, кинотеатры;

· банки, офисы;

· апартаменты, гостиницы;

· автостоянки;

· торговые объекты;

· аптеки и т. д.

В своде правил подробно описаны требования к определенным объектам МФЗ:

· требования к размещению;

· требования пожарной безопасности к пожарным отсекам;

· требования к атриуму;

· требования к путям эвакуации (в целом для здания, а также для атриума и антресоли в частности);

· требования к электрооборудованию. [4]

Литература

1. Постановление Правительства РФ от 18 ноября 2020 года № 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».

2.   Жилищный Кодекс РФ.

3. Федеральный Закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

4. СП 456.1311500.2020 «Многофункциональные здания. Требования пожарной безопасности».

5. СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».